Hausverwaltung in Österreich: Aufgaben, Kosten und Rechte im Überblick – Stand November 2026

Zuletzt geprüft: 7. November 2026, 13:28 Uhr MEZ (UTC+01:00).

Eine Hausverwaltung organisiert die laufende Bewirtschaftung eines Wohnhauses: Sie koordiniert etwa Wartung und Reparaturen, verwaltet Zahlungen und erstellt Abrechnungen. Bei Wohnungseigentum vertritt sie dabei die gemeinschaftlichen Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer. Wie weit ihre Aufgaben reichen und welche Rechte Bewohnerinnen und Bewohner haben, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder eine Mietwohnung handelt.

Für Eigentümerinnen und Eigentümer sind besonders die Jahresabrechnung, die Rücklage und die Planung größerer Arbeiten wichtig. Mieterinnen und Mieter sollten wissen, dass eine beauftragte Verwaltung häufig für die Vermieterseite handelt; ihre vertraglichen Ansprüche richten sich grundsätzlich gegen die Vermieterin oder den Vermieter.

Destaques

• Die Hausverwaltung kümmert sich um organisatorische, technische und finanzielle Aufgaben rund um die Liegenschaft.
• Bei Wohnungseigentum muss sie unter anderem eine ordentliche Abrechnung und eine jährliche Vorausschau erstellen.
• Laufende Verwaltung und größere Veränderungen unterliegen unterschiedlichen Entscheidungsregeln.
• Für Mietwohnungen gelten je nach Mietverhältnis andere Regeln, etwa bei der Betriebskostenabrechnung.

Was macht eine Hausverwaltung in Österreich?

Die Hausverwaltung übernimmt Aufgaben, die beim Betrieb und bei der Erhaltung eines Gebäudes anfallen. Sie kann Rechnungen prüfen und bezahlen, Unternehmen beauftragen, Versicherungsangelegenheiten betreuen und Informationen an Eigentümerinnen und Eigentümer weitergeben. Typische Bereiche sind:

• Technische Betreuung: Wartungen und notwendige Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses organisieren, etwa am Dach, im Stiegenhaus oder an gemeinschaftlichen Anlagen.
• Kaufmännische Verwaltung: Vorauszahlungen und Rechnungen verwalten, Ausgaben erfassen und Abrechnungen erstellen.
• Organisation: Angebote einholen, Dienstleister koordinieren und Verträge für die Liegenschaft betreuen.
• Kommunikation: Eigentümergemeinschaft und beauftragte Unternehmen über relevante Vorgänge informieren und Beschlüsse vorbereiten oder umsetzen.

Welche Leistungen im konkreten Haus übernommen werden, ergibt sich aus den anwendbaren Gesetzen und dem Verwaltungsvertrag. Bei Wohnungseigentum regelt insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) die Pflichten der Verwaltung. Die Arbeiterkammer Niederösterreich erläutert die Aufgaben bei Wohnungseigentumsobjekten.

Wen vertritt die Hausverwaltung bei Wohnungseigentum?

Die Eigentümergemeinschaft kann eine Verwaltung beauftragen. Diese hat die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zu wahren und rechtmäßige Weisungen der Mehrheit zu befolgen. Nach außen vertritt sie die Eigentümergemeinschaft in Verwaltungsangelegenheiten. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede einzelne Person der Verwaltung allein verbindliche Anweisungen für das ganze Haus geben kann.

Die Eigentümergemeinschaft ist für die Verwaltung der Liegenschaft eine juristische Person. Sie kann beispielsweise Verträge mit einer Hausverwaltung, Versicherungen oder Handwerksbetrieben abschließen. Wie gemeinschaftliche Beschlüsse zustande kommen, erklärt oesterreich.gv.at zur Eigentümergemeinschaft.

Welche Reparaturen und Arbeiten organisiert die Hausverwaltung?

Zum laufenden Aufgabenbereich gehören insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung allgemeiner Teile des Hauses und die Organisation notwendiger Maßnahmen. Dazu können Arbeiten an Fassade oder Dach ebenso gehören wie die Betreuung gemeinschaftlicher Anlagen. Die Verwaltung muss die Arbeiten nicht selbst ausführen; üblicherweise koordiniert sie dafür geeignete Unternehmen.

Bei der ordentlichen Verwaltung kann die Verwaltung im Rahmen ihrer Befugnisse selbst tätig werden. Geht es dagegen um Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, etwa den nachträglichen Einbau eines Lifts, ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Welche Regeln im Einzelfall gelten, hängt von der konkreten Maßnahme ab. Die Arbeiterkammer beschreibt den Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung.

Wie funktionieren Abrechnung, Rücklage und Vorausschau?

Bei Wohnungseigentum muss die Hausverwaltung eine ordentliche und richtige Abrechnung über die Aufwendungen der Liegenschaft erstellen. Sie zeigt unter anderem Einnahmen, Ausgaben und die Rücklage. Eigentümerinnen und Eigentümer können die Belege einsehen; bei Zweifeln kann eine gerichtliche Überprüfung der Abrechnung beantragt werden. Die Abrechnung ist grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode zu übermitteln. Bei einem Kalenderjahr als Abrechnungsperiode ist das bis Ende Juni des Folgejahres.

Die Rücklage dient der Vorsorge für künftige Aufwendungen. In der Abrechnung sollen ihr Anfangs- und Endstand sowie die relevanten Einnahmen und Ausgaben nachvollziehbar sein. Im Wohnungseigentum ist häufig von Betriebskosten die Rede; rechtlich geht es im WEG um die Aufwendungen der Liegenschaft, die über die klassischen Betriebskosten einer Mietwohnung hinausgehen können. Näheres zu den Positionen erklärt die Arbeiterkammer zur Abrechnung bei Eigentumswohnungen.

Daneben informiert die jährliche Vorausschau über absehbare größere Erhaltungsarbeiten, geplante Verbesserungen und vorhersehbare Aufwendungen samt Finanzierung. Sie ist eine Planungshilfe: Eine angekündigte Maßnahme oder Kostenschätzung ist noch keine Garantie dafür, dass Arbeiten genau zu diesem Zeitpunkt und Preis umgesetzt werden. Grundlage ist unter anderem § 20 WEG im Rechtsinformationssystem des Bundes.

Welche Aufgaben hat die Hausverwaltung bei Mietwohnungen?

In einem Mietshaus kann die Hausverwaltung im Auftrag der Vermieterseite etwa die Betreuung des Gebäudes und die Abrechnung übernehmen. Die rechtlichen Regeln unterscheiden sich jedoch von jenen im Wohnungseigentum. Für Mieterinnen und Mieter ist insbesondere entscheidend, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz oder bei einer Genossenschaftswohnung das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz anwendbar ist.

Werden Betriebskosten pauschal verrechnet, muss die Vermieterseite im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und bei Genossenschaftswohnungen grundsätzlich bis zum 30. Juni des Folgejahres abrechnen. Im Vollanwendungsbereich des MRG wird die Abrechnung im Haus aufgelegt; bei Genossenschaftswohnungen wird sie zugesendet. Belege können kontrolliert werden. Die Einzelheiten und möglichen Schritte bei einer fehlenden oder fehlerhaften Abrechnung beschreibt die Arbeiterkammer Wien zu Betriebskosten.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Bei Wohnungseigentum hängt das Verwaltungshonorar vom Verwaltungsvertrag ab. Daneben können weitere tatsächlich entstandene Aufwendungen für die Liegenschaft anfallen. Wer eine Vorschreibung verstehen möchte, sollte deshalb Verwaltungshonorar, laufende Aufwendungen und Beiträge zur Rücklage getrennt betrachten. Die Arbeiterkammer Wien erklärt die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung.

Bei Mietwohnungen hängt die Umlage von Verwaltungskosten vom anwendbaren Recht ab; im Vollanwendungsbereich des MRG gelten dafür gesetzliche Höchstgrenzen. Ein Vergleich einzelner Beträge ohne Berücksichtigung von Vertragsart und Abrechnungszeitraum kann daher irreführend sein.

Was sollten Eigentümerinnen und Eigentümer als Nächstes prüfen?

Für einen Überblick über die eigene Liegenschaft lohnt sich ein Blick in den Verwaltungsvertrag, die letzte Jahresabrechnung und die aktuelle Vorausschau. Zusammen zeigen sie, welche Aufgaben vereinbart wurden, welche Kosten angefallen sind und welche größeren Maßnahmen absehbar sind. Bei Unklarheiten können Eigentümerinnen und Eigentümer Belege einsehen und fachliche Beratung einholen. Für künftige Arbeiten sind die vorhandene Rücklage und die Beschlüsse der Gemeinschaft wichtige Anhaltspunkte; tatsächliche Kosten und Termine stehen damit aber nicht automatisch fest.

Häufige Fragen zur Hausverwaltung

Ist eine Hausverwaltung dasselbe wie die Eigentümergemeinschaft?

Nein. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus den Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern. Eine beauftragte Hausverwaltung führt Verwaltungsaufgaben für die Gemeinschaft aus und vertritt sie dabei nach außen.

Dürfen Eigentümerinnen und Eigentümer Belege einsehen?

Ja. Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer können Einsicht in die Belege zur Abrechnung nehmen und Kopien anfertigen.

Entscheidet die Hausverwaltung allein über einen neuen Lift?

Der nachträgliche Lifteinbau ist ein typisches Beispiel für außerordentliche Verwaltung. Dafür ist grundsätzlich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.